【不動産投資の基本】路線価を使って”土地”の積算価格を計算する方法。

不動産投資をする際に、数ある物件の中から優秀な投資先を選定する際、「積算価格」を計算することは、マストです。

また、積算価格は銀行から融資を受ける際には重要な指針となります。

本日は、不動産投資における基本のキ、積算価格の計算方法を詳しく解説していきます。

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”土地”の積算価格は「路線価」で計算

不動産投資をする際、その建物に付けられた値段相応の価値があるのか調べる際、「土地」と「建物」は分けて考えます。

土地の価格+建物の価格=物件価格

となっているので、それぞれについて計算しなくてはなりません。

土地の価格は誰が決めている?

一般的に、株式市場においては価格はその株の「購入者」と「売却者」の相対取引によって決まっています。

誰もその価格に介入することはありません。

しかし、不動産は異なります。

もちろん、不動産においても、売り手と買い手が自由に価格を決定できます。

しかし、その価格のほとんどが基準となるある価格に基づいて決定されることが多いのです。

その基準は「国」が公表している価格です。

なぜ国はわざわざ土地の価格を公表しているのか? それは税金が絡むから。

株式は保有しているだけでは税金はかからず、売却して利益が出て初めて税金が発生します。

一方で不動産は保有しているだけで税金がかかります。

税金を徴収するには、ある一定の「基準」が必要なため、国がその基準を決めているのです。

国が公表する価格は3種類。どれを使えばよいのか?

価格は「公示地価」「基準地価」「路線価」の3種類です。

それぞれについて簡単に見ていきます。

公示地価について

公示地価は国土交通省が毎年3月中旬ごろに発表するその年の1月1日時点の土地の価格です。

日本全国全ての土地について公表されているわけではなく、国土交通省が決定した約26,000の基準値の価格が公表されています。

公示価格は、こんな感じでニュースになることが多く、目にしたことがあると思います。

国土交通省が27日に公表した公示地価によると、全国の最高価格地は、12年連続で東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店」で、1平方メートル当たり5550万円となり、前年の5050万円に続き3年連続で過去最高額を更新した。

公示地価 最高額は12年連続で銀座の商業地 大阪圏はミナミがキタを逆転

銀座の「山野楽器銀座本店」が一番高い価格値として、毎年この時期ニュースになりますよね!

この公示価格は大都市や土地売買が頻繁に行われる地域が基準値になっているため、全ての土地が対象でありません。

なので不動産投資をする際の基準としては活用しません。

基準地価について

基準地価は対象となる標準値が公示地価と多少異なりますが、公示地価と考え方は一緒です。

異なるのは、公示地価は1月1日時点の価格に対し、基準地価は7月1日時点で、毎年9月中旬頃に公表されます。

数字が年に2回更新されるイメージですね。

詳しくは公示価格と異なる部分もあるのですが、公示価格と同様、収益物件の計算には用いないので、説明は割愛します。

路線価について

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類ありますが、

「相続税路線価」は相続税や贈与税を計算する際に使用する路線価で公示価格の8割程度の価格になっています。

「固定資産税路線価」は固定資産税を計算する際に使用する路線価で、公示地価の7割程度の価格になっています。

収益物件の「積算価格」の計算をする際に使用するのは、「相続税路線価」となります。

理由は銀行側の「融資評価」が影響していると言われています。

銀行として融資をする際、その不動産がどの程度の担保となるのか評価しないといけませんが、その評価は貸出金額を必ず回収できるものでないといけないので厳しくなります。

そこで、「公示地価の8割減」の相続税路線価であれば銀行目線の評価ができると、言われています。

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相続税路線価の調べ方。徹底解説!

路線価を調べるのは、コツを掴めば非常に簡単です。

例として、at home に載っていたこちらの物件で調べてみます。

北海道札幌市南区で売りに出ている物件です。

まず、路線価を調べるには、「全国地価マップ」にアクセスします。

ここでは、全国の公示地価や路線価を調べることができます。

アクセスすると、どの価格を調べるか選択できるので「相続税路線価」を選択してください。

すると、日本地図が出てくるので、住所を直接打ち込むか、県から選択して、対象物件のある地域まで絞り込んでいきます。

○丁目まで絞り込むことができるので、該当する場所までたどり着いたら、こんな画面がでてきます。

道路部分に青い矢印の線があるのがお分かりになると思います。

その矢印の真ん中に小さく数字が書いてあるのですが、それが「路線価」です。

建物が面している道路の路線価をメモしてください。

この物件の場合、74です。

※Fとアルファベットで書いてありますが、使用しないので無視してください。

この路線価は1000単位で表示されていますので、1000倍してください。

74×1000=74,000円

これが1㎡当たりの価格となります。

ここに、土地の広さを掛ければ、その土地の基準価格が出るわけです。

この物件の面積は238.01㎡なので

74,000×238.01=17,612,740円 となります。

つまり土地だけの価格は1760万円程度ということ。

建物の価格があったとしても、売価5000万と比較すると、評価が低いですね。

このような物件は、銀行の評価が低くなるケースが多いです。

まとめ

いかがでしたか?

物件の詳細な住所は、ネット上ではわからないことがほとんどです。

なので、気になる物件があったら業者に問い合わせをして、正確な住所を入手してから、この計算をすることになります。

一度慣れてしまえば、簡単にできますし、購入する前には必ず必要なプロセスです。

利回りだけでは物件の判断はできないので、しっかり積算価格も評価するようにしてください。

次回は”建物”の評価について記載できればと思います!お楽しみに!

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以上、「【不動産投資の基本】路線価を使って”土地”の積算価格を計算する方法。」の記事でした!ご精読ありがとうございました♪

(Written by にーちぇ)

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