不動産価格の相場がじわじわと下落。要因3つを分析してみた。

最近、不動産価格が少しづつですが、下がってきているような。

私は、毎日いろんな不動産サイトを確認し、良い物件がないか見ているのですが、明らかに数か月前とは異なる状況にあります。

以前にはなかった、入札案件が増えたり、不動産会社からの営業電話が増えたり・・・

本日は、現在の不動産価格(中古RC一棟もの)について考察してみたいと思います。

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相場下落要因①:銀行の融資引き締め

かぼちゃの馬車の件は不動産に詳しい方はご存知だと思います。

一応ご説明しておくと、「かぼちゃの馬車問題」とは、シェアハウスのオーナーに投資時に約束されていた賃料が支払われなくなった事件のこと。

かぼちゃの馬車とは、販売されたシェアハウスブランドの名前。女性専用のシェアハウスで、オーナーは700人程度。一件あたりの融資総額は1億~3億円。

シェアハウスのオーナーはスルガ銀行から多額の融資を受けて、物件を購入し、物件にはサブリースが付いていたのですが、不動産業者の資金繰りが芳しくなく、賃料がオーナーに支払われなくなり、オーナーはスルガ銀行への返済ができなくなり・・・となってしまいました。

サブリースとは、サブリース会社に建物を一括で借りてもらい、オーナーはサブリース会社から賃料を得る仕組み。空室が多いガラガラの物件でも、一定の賃料が毎月入ってくる「家賃保証」の役割も果たすため、人気。

これだけでも、大きな問題なのですが、融資の課程でも大きな問題が発覚しています。

普通、1億~3億の融資を受ける場合、その人の「属性」が重要になります。

例えば、医師、弁護士であったり、一流企業に勤めて、年収も手堅く貯金も融資額の10%~20%程度保有している・・・なんて人が融資対象になります。

融資額1億でも貯金は2000万円ぐらいないとそもそも、門前払いなんてこと、一般的な金融機関であれば、よくある話。

しかし、かぼちゃの馬車のオーナーは、貯金が数十万しか無いのにも関わらず、融資を受けていたというのです。

どうして可能か?

不動産業者が銀行に提出する預金通帳を「改ざん」していたから。

実際よりも預金額などを大きく見せることで、融資を受けていたんですね・・・

この点については、銀行側も確認不足ですし、非が無いとは言い切れません。

なので、金融庁から勧告を受けています。

金融庁はスルガ銀に対し、シェアハウス投資向けの融資での審査態勢などについて報告を求めている模様だ。これまでも適宜報告を受けていたが、問題の広がりを受け、報告徴求命令を出して詳細に聴くことにした。命令への同行の対応は、行政処分を出すかどうかの判断材料にもなる。

朝日新聞「スルガ銀に報告徴求命令 シェアハウス投資問題で金融庁」

まだ、書類を提出するという内容の勧告ですが、今後アパートローンの在り方について、何かしらの「指導」が入る可能性も高く、その場合融資が下りなくなる可能性も考えられます。

スルガ銀行はもともと、サラリーマンに対してアパートローンを、沢山融資してきました。

審査もゆるく、「スルガスキーム」と言われる手法で高金利だけど、すぐに融資してくれる銀行として、不動産業者とタッグを組むことも多いにありました。

※スルガスキームについては、ネットを検索頂ければすぐ出てきますが、あまりおススメできる代物ではありません。

しかし、すぐ融資を出してくれる銀行がいなくなってしまうと、スルガなら融資が出ていたけど、ほかの銀行ではNGだった物件の価格が下落することに繋がります。

一棟ものの不動産は、融資がつくか、つかないかで価格が決まります。(購入する人の多くが融資を利用するため)

融資がつかないとわかると、不動産価格を下げてでも売る、ということが大いにあるからです。

融資の引き締め=不動産価格の下落  となります。

今後、スルガ銀行の件が影響して、他銀行も融資を引き締め始めると、さらに物件価格の下落が進む可能性があります。

このような各銀行の方針は、4月以降に大きく変わることが多く、注視していきたいと思います。

相場下落要因②:アメリカの利上げ

日本は異次元的な緩和によりマイナス金利となっていますが、

先日アメリカでは堅調な景気を裏付けに利上げが実施されました。

利上げの影響もあり、株価には大きく影響が出ていますね。

この利上げの影響は、日本の金利にもいずれ影響を及ぼすことが想定されます。

日本における不動産投資は、「イールドギャップ」が非常に重要な概念です。

イールドギャップとは、投資利回りと長期金利の差(gap)のことを指します。この差が大きければ大きいほど、魅力的な投資ということになります。
 
不動産投資におけるイールドギャップとは、物件の利回りから銀行から融資を引く際の借り入れ金利差し引いたもののことです。
 
表面利回り12%の物件を2%の金利で借りたら、10%のイールドギャップになります。
 
金利が上がったら、その分イールドギャップが少なくなり、投資としての旨みが無くなります。
 
銀行としても、利回りの低い物件に融資をしたくはありません。
 
どうしても売りたい売り主としては、物件利回りを高くして(価格を下げて)売るほか無くなり、物件価格の引き下げ要因となります。
 

ただ、日銀は引き続き現状の金利を維持する方向のようなので、日本においてアメリカの利上げが不動産価格にどう影響するのかは、以前未知数です。

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相場下落要因③:株価の不調推移

昨年度は株式マーケットが非常に伸びた一年でした。

しかし、今年に入ると伸び悩んでいます。

日経平均もそうですが、NYダウなんかも、ぱっとしません。

いろんな要因はありますが、昨年度バブルのように膨らんだ影響もあり、少し歯止めをかける意味で米国も利上げに踏み切っています。

リスクを取らない方向にシフトすると、ドルに対し円が買われ、円高は輸出に強い企業が多い日本企業の株価に影響し、日経平均を押し下げます。

この流れが続くと、「不景気」になるわけです。

不景気が続くと、不動産を手放す人が増えていくことに繋がります。

原因はいろいろありますが、相続税が払えなかったり、事業に失敗して破産したり・・・

先週も、自己破産案件の不動産の入札がありました。

もともと9%程度で売りに出されていた物件ですが、早く売却したい売り主の意向もあり、利回り15%程度の入札も有りと記載があったので、早速買付を入れました。

(おそらくまだ完全には不動産投資熱は収まっていないので、購入できないと思います・・)

今後、景気が伸び悩むとこのような案件が増えると考えられます。

リーマンショックの時代には12%程度の物件なんて、ごろごろしていたらしいので、あそこまで酷くならないことを祈りますが、

景気は良い→悪いのサイクルなので、いずれは来てしまうと考えています。

まとめ

如何でしたか?

不動産価格は、株価と異なり影響はジワジワとやってきます。

世の中の動きを注視して、状況を見ながら今後は買付を入れていくのが重要ですね。

にーちぇ
今年中に1棟買いたい!

参考 不動産投資初心者さん必見!

初心者が不動産投資を始めるために準備することとは?
不動産投資をするにあたって何から始めればよいかわからず、右往左往してしまう人が多いと聞きます。 私も、父から具体的に教えてもらうまでは、ネット情報やセミナーなどに振り回され、文字通り右往左往していました汗 今日は、不動産投資をスタートする前に何を準備すればよいのか、不動産投資でセミリタイアした父に教えてもらった内容をご紹介したいと思います。

参考 不動産が全然買えない・・・(´;ω;`)

不動産投資がしたいのに物件がなかなか買えない理由を考えてみた
不動産を探し始めて早1年・・・ 勉強はもう3年以上しているのに、全然不動産が買えていません。 どうして買えないのか、自分なりに分析してみました。

以上、「不動産価格の相場がじわじわと下落。要因3つを分析してみた。」の記事でした!ご精読ありがとうございました♪

(Written by にーちぇ)

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