不動産投資がしたいのに物件がなかなか買えない理由を考えてみた

不動産を探し始めて早1年・・・ 勉強はもう3年以上しているのに、全然不動産が買えていません。

どうして買えないのか、自分なりに分析してみました。

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買う準備はしてる、でも買えない

恐らく、一棟も買えてない人の中ではかなり準備していると思います。

思いつくだけでも

  • 不動産購入用の会社設立
  • 銀行の開拓
  • すぐに銀行に提出できるように属性資料の準備
  • 買付書の準備(スマホから提出できるように)

いつでも、物件発見⇒買付提出⇒銀行持ち込み

というフローがスムーズにできるように準備しているつもりです。

会社の設立も、社会人1年目の時に、父に教えてもらいながらほぼ一人で行いました。

にーちぇ
会社設立のメリットや、具体的な設立方法は記事でまとめる予定です!

銀行だって、父と一緒に回ったり、紹介してもらったり、自分で電話したりして、関係性を築いています。

わたしが開拓した支店を父に紹介したこともあるぐらいです。

でも、買えない。買えてないんです。

にーちぇ
う~ん。これは分析するしかない!

不動産価格が高騰している

まずは、これですね。

都内のワンルームマンションとかでも、1億円したりするこのご時世。

利回りがよい物件自体がそうそうでてきません

リーマンショック直後に不動産投資をした父いわく、当時は利回り12%越えのRCマンションがごろごろしていたとのこと。

最近は低金利によって、銀行から低い金利でローンが組めるようになり、不動産投資自体が簡単にできるようになってきました。

金利を安く借りれるということは、不動産自体の利回りはそこまで高くなくても、キャッシュフローがでる。

いろんな人が不動産を買いたいと思うようになって、(銀行ローンもおりやすい)不動産価格が吊り上がるように。

今後、利上げの影響や、東京オリンピックなどがどう不動産価格に響いてくるのかわかりませんが、落ち着いてくれることを願っています。

その分銀行ローンを組むのが大変になりそうですが、大変にならないように属性を固めたいですね。

物件の条件が厳しすぎる

おそらく、これが一番の理由でしょう。

私が求める物件は、RCの一棟もの。

基準となる利回りは築年数ごとに決めており、例えば

築10年⇒10%以上

築25年⇒13%以上

としています。

もちろん、物件を探すときの条件なので、実際に買付を入れるときは固定資産税とか詳しく入れて、確認もしますが、目安という意味ではこの基準。

あと、価格<積算という基準も持っています。不動産投資をするうえで出口戦略を考えるのは大切なので、重視しています。

一方で利回り重視なので、現況の空室率の良しあしや、事故物件だったりなんてことはそこまで気にしていません。(もちろん空室率も低い方がよいですが)

駅チカなんてことも考えたこともありませんし、そのあたりは条件になっていません。

しかし、私の求める利回り基準だと、当たり前ですが全然出てきません。年5~6回買付入れれるぐらいです。

父はそんな少ない回数で買いすすめてきているので、すごいとしか言いようがありません。

不動産仲介の方からは、条件が厳しすぎるともよく言われます。

でも、不動産価格って今が異常な状況で、将来ほぼ値下がりするんですよ??

そんな状況で、条件緩めて相場より高い物件なんて買えないです><

高すぎるぐらいのお買い物なんだから、慎重になってしまいます。

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まとめ

早く買いたいけど、買えない・・・という状況が本当につらい・・・

良い物件がでてきて、買付入れても「現金購入」の業者とかに持ってかれちゃう。

こればっかりは、運とかご縁とかいろんな要素があると思うので、待つしかないかなーという印象です。

でも、これだけはいえます。

業者に言われて条件を緩めるのはやめたほうが良いかも。

不動産投資経験者がおっしゃるのならば、そうなのかもしれませんが、仲介が言うのは違います。気を付けてくださいね。

こればっかりは待つしかないですが、そろそろ不動産価格下がり始めてほしいですね笑

これからも、諦めず頑張っていきます。誰かアドバイスください!

にーちぇ
良い物件でてこ~い!

以上、「不動産投資がしたいのに物件がなかなか買えない理由を考えてみた」の記事でした!ご精読ありがとうございました♪

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2月中ずっと活動していた地方のRCものの一棟物件・・・ 残念ながら購入には至りませんでした泣

(Written by にーちぇ)

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