【不動産投資の基本】”建物”の積算価格を計算する方法。

不動産投資をするにあたって、その物件の評価を自分なりに計算し、販売されている価格と比較することは、非常に重要なプロセスとなります。

成功している不動産投資家の方々は、必ずといってよいほど、きちんと計算されています。

前回は、不動産の「土地」価格の計算方法をご紹介しました。

物件は土地+建物でその積算価格が決まりますが、本日は「建物」の価格の計算方法について

詳しくご紹介します。

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建物の積算価格はとっても簡単!

建物の積算価格を求めるのは、土地の価格を求めるのと比較し、非常に簡単です。

土地では「全国地価マップ」にアクセスし、路線価を取得しなければなりませんでした。

正確な住所がわからないと、調べられないので非常に手間がかかります。

参考 土地の計算方法はコチラの記事からどうぞ。

しかし、建物の価格は

  • 物件の構造
  • 築年数
  • 延べ床面積

この3つの情報があれば、簡単に計算することができます。

では、早速計算方法を見ていきましょう。

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建物の積算価格の計算方法とは

まず、建物の積算価格は簡単な計算式で出来ています。


建物の価格=再調達価格 × 延べ床面積 ×(残耐用年数÷耐用年数)


前回の記事で例にしていた、北海道の下記物件で実際に計算してみましょう。

この物件の必要な3つの要素は以下の通りです。

  • 物件の構造:RC
  • 築年数:28年
  • 延べ床面積:388.92㎡

それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。

再調達価格

再調達価格とは、同じ建物をもう一度新築する際、必要となる価格のこと。

これは、建物がどのような「構造」なのかであらかじめ決まっています。

構造値段
鉄筋コンクリート(RC)20万円/㎡
重量鉄骨18万円/㎡
軽量鉄骨15万円/㎡
木造15万円/㎡

今回の物件ですと、RC構造なので再調達価格に使用する値段は「20万円」ということになります。

延べ床面積

延べ床面積とは、建物の面積のこと。

土地面積と異なるのは、マンションの場合、2階建て以上の場合が多いですよね?

一階の建物の面積と2階の建物の面積を足したのが、その延べ床面積ということになります。

※10階建であれば、10階全ての床面積を合計します。

大抵の不動産サイトでは、延床面積が記載されています。

今回の物件では「388.92㎡」です。

どこにも載っていない場合は、取扱い不動産業者に問い合わせましょう。

耐用年数

耐用年数は、減価償却資産が利用に耐える年数のことを言います。

詳しく説明することは、この場では割愛しますが、構造によってその耐用年数が法律で定められています。

構造耐用年数
鉄筋コンクリート(RC)47年
重量鉄骨34年
軽量鉄骨19年/27年
木造22年

お分かりになるように、頑丈な建物の構造ほど、耐用年数が長くなっています。

残耐用年数とは、耐用年数から築年数を引いたもの。

つまり今回は

47−28=19  

残耐用年数は19年。

元の式は残耐用年数÷耐用年数なので

19÷47=0.404

となります。

計算結果

今回の数字を式に当てはめてみるとこうなります。


建物の価格=再調達価格 × 延べ床面積 ×(残耐用年数÷耐用年数)

20万×388.92×0.404=約3140万円


建物の価格は約3140万円ということになります。

物件の価格は土地+建物なので、土地の値段が1760万円だったので、約4900万円が積算価格ということになります。

販売価格は5000万円だったので、そこまで大きな違いはありませんね。

物件の中には、積算価格>>販売価格のものもたまに出回ることがあります。

積算オーバー物件と呼ばれたりしますが、こういった物件は非常に人気ですぐに買付が入ってしまうので、スピード勝負になることが多いです。

まとめ

いかがでしたか?

積算価格の算出方法は、一度覚えてしまえば、非常に簡単です。

気になるすべての物件を計算するのは大変なので、私はかなり絞り込んでから計算するようにしています。

積算価格を知ることは、不動産投資をしたい場合非常に重要な指標のようなものなので、しっかり押さえておきたいですね!

参考 土地の計算方法もセットで覚えましょう

【不動産投資の基本】路線価を使って"土地"の積算価格を計算する方法。
不動産投資をする際に、数ある物件の中から優秀な投資先を選定する際、「積算価格」を計算することは、マストです。 また、積算価格は銀行から融資を受ける際には重要な指針となります。 本日は、不動産投資における基本のキ、積算価格の計算方法を詳しく解説していきます。

参考 20代の賃貸VSマイホーム議論!

20代は賃貸と購入どちらが得か。マイホームはデメリットだらけ?
家を賃貸で借りるのか、ローンを組んで購入するのか・・・人生において大きなテーマですよね。住宅は人生で一番高いお買い物ですし・・・

以上、「【不動産投資の基本】”建物”の積算価格を計算する方法。」の記事でした!ご精読ありがとうございました♪

(Written by にーちぇ)

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