銀行開拓は不動産投資を制する!アプローチ方法とは?

不動産投資において重要なのは、いつでも買える準備をしておくこと。買う準備にもいろいろありますが、今日は銀行開拓についてお話します。

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いつでも買えることの重要性

不動産投資はスピード勝負といわれています。

良い物件が出たら、じっくり考えてから買付を入れる方もいらっしゃいますが、本当に良い物件はすぐに買付書が出され、買われていきます。

ましては、個人投資家が欲しいと思う物件は、業者も喉から手が出るほど欲しいのです。

買付が入った際、まず「現金」で購入する人・業者が優先されます。売り主としてもローン特約無しの現金購入の方が、安心感があるからです。

もし、現金買付の人が一人もおらず、全員融資特約付き買付書を提出した場合どうでしょう。大抵のケースで、「融資内諾順」(融資確定順)となるでしょう。

そのとき、一から銀行に持っていき、面識のない担当者に評価を依頼していては、遅すぎます。銀行の立場にたっても、初めての顧客であれば、評価に時間がかかりますよね?

しっかりと日ごろから金融機関とコンタクトをとり、物件情報を送ったらすぐに評価額を教えてくれる関係性を構築する必要があります。

そうすることで、「内諾順」となった場合にも勝てる可能性が生まれるのです。

これが、「買う」準備ができていることに繋がります。

金融機関へのアプローチ方法

最初の一歩はとにかくテレアポ

私は、初めてコンタクトする金融機関へのアプローチは必ず電話をすることにしています。金融機関の支店が開いている平日昼間は仕事をしていますし、たまに飛び込みを推奨している人もいますが、社会人の立場で考えると、迷惑なのでやっていません。

まず、自分の最寄り駅、会社の最寄り駅の支店を探し、そこへ電話をします。電話をしたら、不動産購入のための融資を検討してほしい旨を伝えます。

その時の先方の反応は様々ですが、まったくやっていないところもあります。その時はお断りを受けるはずなので、潔く諦めます。

もし詳細を見たいと言われれば、ラッキー、先方のメルアドを聞き詳細を送り評価額(=融資額)を聞き出しましょう。

メールで送付する資料

金融機関に物件情報を送付する際は、下記資料を送ります。

・物件概要資料(価格、住所等 マイソクなど)

・レントロール

・戸籍謄本のコピー

・公図のコピー

・コストがわかる資料(税額、外部駐車場代等)

このあたりをカバーしておけば、基本的には評価をきっちりしてくれます。

物件情報だけでなく、個人の情報を求められる場合もあります。実際に話が進んでいくと必ず必要になる情報なので、準備しておくとよいでしょう。

・自分、パートナーの略歴(大学、社歴等)

・自分、パートナーの源泉徴収票3年分

・金融資産額(画面コピー等も証跡として提出必要あり)

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ヒアリングを忘れない。

評価額をだしてもらったら、必ずどのようにしてその額が導き出されたのかヒアリングしましょう。

積算があるのにあまり評価が出なかった場合は特に注意が必要です。どういった要因でその物件の評価額が低くなってしまうのか、聞き出すことで金融機関の評価姿勢も知ることができます。

銀行のストックを増やして可能性を高める

上記プロセスを続けていくと、いつでも評価を依頼でき、評価額もすぐ返答がくる金融機関がいくつかできてくると思います。

私自身も数行はこういった状態です。良い物件があれば、必ずお願いする銀行があります。

このお願いできる銀行数が多ければ多いほど、融資内諾の可能性が高まり、スピード感を持って買付を入れることができます。

わたしもこのストックを増やしたいので、いくつかある県の銀行さんに絞ってローラー作戦を実践しようと思ってます。

ローラーの良いところは、金融機関の融資スタンスを知ることができるところです。一回断られても、一年後にはスタンスも変わっているかもしれないので、諦めずコンタクトを取っていきたいです。

以上、「銀行開拓は不動産投資を制する!アプローチ方法とは?」の記事でした!ご精読ありがとうございました♪

(Written by にーちぇ)

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