瑕疵担保責任とは?免責特約って?

不動産投資をするにあたり知っておかなければならないことに、「瑕疵担保責任」があります。みなさんはどこまで、知っていますか?知らないと大きな損をしてしまうかもしれません!

実は現在交渉中の物件の売り主様から「瑕疵担保責任を免責にしてほしい」と言われました。復習もかねて「瑕疵担保責任」についてまとめました!

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そもそも「瑕疵」ってなに?

「瑕疵」(かし)とは、通常有する品質・性能を備えていない状態を指します。もっと平たく言うと、「欠陥」がある状況のことです。

例えば、エンジンに不具合がある車は、通常有する性能を備えているとは言えません。これは瑕疵に当たります。一方で車に傷がついていた場合はどうでしょうか。確かに見た目は悪いですが、法律上の瑕疵には当たらないそうです。それはつまり、車としての性能には影響がないからと言えます。(もちろん新品の場合は違うと思いますが、中古車であれば瑕疵にはならないでしょう)

これを不動産に置き換えてみると、どういったものが瑕疵に当たるでしょうか。下記のサイトに一例が載っていました。

ア 雨漏り

イ シロアリの害
ウ 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
エ 給排水設備の故障
オ 建築予定・設計と現状の食い違い

例;給排水設備・配管・PSの位置

みずほ中央法律事務所

その他にも、判例によると、マンションで自殺があった(心理的瑕疵)際にも認めていたりします。

ただ、どういった瑕疵が瑕疵として認められるかというと契約ごとにケースバイケースみたいです。瑕疵の程度も重要みたいですし、トラブルがあったら相談されることをおススメします。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵の概念がわかったところで、担保責任というの内容をみていきます。端的に説明すると、売り主が買い主に対して、「隠れた瑕疵」が一定期間ある際にその瑕疵を修繕する義務を負います。(修繕といっても修繕費を補てんする場合がほとんど)

私が不動産を買ったとします。その建物に雨漏りがあった際に、売り主にその修繕費を請求できます。ただし、条件があります。まずはその雨漏りが「瑕疵」として認められること。あと二つは下記で説明します。

「隠れた」瑕疵であること。

私が売り主に請求するには、その瑕疵が「隠れた」ものでなければなりません。

「隠れた」とは、私(買い主)がその瑕疵を知らないということです。たとえば、私が雨漏りを知っていたうえで購入した場合、当たり前ですが、請求はできません。

ただ、知らなかったとしても通常必要なチェックをしても見つからないものでないといけません。例えば、書類に記載してあったのに見落としていた・・・とかはアウトですね。

「期間内」に請求すること。

瑕疵担保責任といえど、請求できる期限があります。

売買契約書に書いてあるのでチェックが必要です。中古であれば、3か月~1年以内がほとんどでしょう。新築なら10年と言われています。

この期間内に請求しなければ、賠償を受けることができません。

瑕疵担保責任免責とは

上記で述べた瑕疵担保責任を売り主が負わないとする特約のことです。瑕疵担保責任は、不動産売買契約に記されていなくても、買い主は請求できます。(それだけ強い権利)その権利を外しにいくのがこの「特約」です。

この特約があれば、売り主としては自分が本当に知らない瑕疵に対し、制限なく飼い主に請求されることを防ぐことができ、売却後の追加費用を積まなくて済みます。

売り主が瑕疵を知っていたけど、免責がついているケース

こんなケースもあるかもしれません。

売り主が瑕疵を知りながら引き渡し、かつ免責特約を付けていた場合。売り主が瑕疵を知っていたのにも関わらず、買い主に伝えず引き渡した場合です。

この場合、売り主は免責特約を付けていたとしても、瑕疵担保責任を逃れることはできません。つまり、私は売り主に賠償請求することができます。

私の判断

今回、なぜこんな記事を書こうと思ったかというと、現在交渉中の物件の売り主様から、「価格を下げるから免責にしてほしい」と提案されたからです。

こういった提案はわりとよくあることなんですかね?免責にしてほしいといわれると、この建物大丈夫なのかなと非常に心配になってしまいました。

そこで、過去の修繕履歴、現在売り主様が認識されている建物の問題点をリストアップしてもらい、その内容次第で結果を考えることにしました。

どのみち、売り主が知りつつ、伝えなかった瑕疵がある場合(悪意の場合)瑕疵担保責任からは逃れられないので、その点法律には守られます

返答を待ってみて、判断する予定です! 決めたらまた記事にしたいと思います!

以上、「瑕疵担保責任とは?免責特約って?」の記事でした!ご精読ありがとうございました♪

(written by にーちぇ)

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