残念!物件買えず【RC一棟物件】

2月中ずっと活動していた地方のRCものの一棟物件・・・ 残念ながら購入には至りませんでした泣

この物件のについては下記の記事でも触れてますが、2月からずっと交渉、下見等していた物件です。

融資打診しました【RC一棟物件】
今年度に入りいくつか目線に合った物件は見つかるものの、現金買付が入り土俵にも上がれず・・・ということが続いていました。 だけど、ついにいい...

融資打診結果。銀行の融資姿勢はいかに!?【RC一棟物件】
先日融資打診していた物件について銀行さんからお返事がきました!

物件はこんな感じでした。


【物件のスペック】

価格:5000万ぐらい

所在地:西日本(地方)

構造:RC

築年数:15年以内

表面利回り:9%程度


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私がこの物件に惚れたわけ

わたしがこの物件に買付を入れた理由は下記の通りです。

・築年数が浅い

・築年数のわりに利回りが高い

・駅から徒歩10分以内

・価格が初心者の私にはちょうど良い

また、交渉をしていく中で価格を数百万円下げることができました。指値がきいた段階での利回りは11%ぐらい!

こんな物件、最近の不動産マーケットでは滅多にお目にかかれないと思います。ただ、安いのにはもちろん理由があります。

この物件のマイナス点は下記の通りです。

・地方に所在

・空室率が40%と高め

・一部、修繕が必要な部分があった

・瑕疵担保免責特約

たしかにこんなデメリットはありましたが、いろんなシュミレーションをする中で、やっていける採算があったため、買付を入れていました。

なぜ買えなかったのか?

では、なぜ購入できなかったのでしょう?悲しいですが、こんなことがありました。

融資特約免責を求められた

まず、買い付け状況の段階で、わたしは不動産業者と争ってました。

不動産業者がこういった物件を購入する場合、転売が主な理由です。また現金買付が基本で、融資特約、瑕疵担保特約は免責でよいと、売り主さんに強く出ることが可能です。

タッチの差で私の買付が早かったので、業者さんは2番手でした。しかし、売り主さんにとっては相手が業者さんのほうが、免責とかも付けれて、契約上の条件面を有利にできるため、業者さんとの取引を望んでいるようでした。

最終的に言われたのが、業者と同じ条件であれば、私と取引するといったものでした。

業者と同じ条件、つまり融資特約なし、瑕疵担保責任免責です。瑕疵担保責任については現地調査もしていたので無くても大丈夫そうだと思いましたが、ローン特約はそうもいきません。

融資特約なしで売買契約を締結すると、融資を引けなかった際に契約の履行ができず、手付金を払って契約解除をしなければなりません。手付金は売買価格の20%と言われています。

5000万の物件であれば、1000万円です。

そんなリスクとてもじゃないけど、一棟目の物件では取れませんでした。融資を絶対引ける自信がある方なら良いんでしょうけどね・・・

レントロールが間違っていた

良くあることだと思いますが、実際の入居率とレントロールに記載の入居率に差異がありました。

気づいたのは、現地に見に行った際です。ポストを確認すると、明らかにチラシが溢れているお部屋がいくつもあり・・・電気メーターもまわってない?というような状態のお部屋がレントロール上の空室以上にありました。

そこまではいいのですが、正しいレントロールを業者に求めても、全然対応してくれず・・・

売り主、業者に対する信頼を失ってしまいました。

そんな後ろ向きな精神状態では当然、業者の猛烈オファーには負けてしまい、当該物件の一番手の座をお譲りすることになりました。

ちょっと落ち込んだけどあきらめない!

さすがにここまで進んだ物件を、志し半ばで購入できなかったのは、かなり悔しくブログもかけず・・・という状況が続いていました。

でも、そんなときに父がこんな本を貸してくれました。

ギガ大家で有名な木下たかゆきさん著の「最速で億を稼ぐ!不動産投資」という本です。

不動産投資でセミリタイアを目指す方の必読書だと思います。投資の手法だけではなく、メンタルの面まで触れられていました。「ギガマインド」というものです。

この本のなかでこんな一文があります。

できるか、できないかに焦点をあててはいけません。

問題は「やるか、やらないか」です。そして「やる」と決めたらやり抜くしかありません。

「最速で億を稼ぐ!不動産投資【成功の原理原則】」

木下たかゆき

わたしは不動産投資でセミリタイアして、子供を産んで家族で好きな時に旅行に行って人生エンジョイするという目標をたてました。不動産投資をやると決めたんです。だからやらねばと、勇気づけられました。

皆様もぜひ読んでみてくださいね。

現業との両立は大変ですが、頑張ります!今年中に絶対買います!

以上、「残念!物件買えず【RC一棟物件】」の記事でした。ご精読ありがとうございました♪

(written by にーちぇ)

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